News

Deweloperzy planują uwolnienie gruntów. Czy to grozi nakręceniem bańki?

Autor Cecylia Rutkowska
Cecylia Rutkowska13.01.20248 min.
Deweloperzy planują uwolnienie gruntów. Czy to grozi nakręceniem bańki?

Deweloperzy planują uwolnienie gruntów z puli Krajowego Zasobu Nieruchomości, aby zdobyć nowe tereny pod budowę mieszkań. Oferta dostępnych działek budowlanych szybko się kurczy, a ich ceny rosną w zawrotnym tempie. Deweloperzy zmuszeni są podnosić ceny mieszkań, bo coraz drożej płacą za ziemię. Eksperci ostrzegają, że niekontrolowane uwolnienie państwowych gruntów może dodatkowo windować ceny i grozić bańką na rynku nieruchomości. Tymczasem nowy rządowy program wsparcia kredytobiorców również może napędzać wzrosty.

Dostępność gruntów hamuje budowę mieszkań

W ostatnich latach obserwujemy gwałtowny wzrost cen działek budowlanych w dużych miastach. Jak podają eksperci z rynku nieruchomości, w 2021 roku średnia cena metra kwadratowego gruntów pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie sięgnęła 3000 zł. Dla porównania 5 lat wcześniej za metr płacono około 1300 zł. Podobne wzrosty odnotowano również w innych aglomeracjach.

Rosnące ceny działek budowlanych przekładają się bezpośrednio na ceny mieszkań oddawanych do użytku. Deweloperzy muszą bowiem zwracać poniesione koszty zakupu gruntów. Im drożej kupują ziemię, tym więcej żądają za lokale. Można powiedzieć, że to właśnie działki dyktują ceny na rynku pierwotnym.

Kolejnym problemem jest coraz mniejsza dostępność atrakcyjnych pod względem lokalizacji nieruchomości gruntowych. Deweloperzy dysponują ograniczoną pulą działek i zmuszeni są do walki o każdą kolejną. Tymczasem popyt na mieszkania cały czas rośnie.

W efekcie mamy do czynienia z sytuacją, gdy niedobór gruntów pod zabudowę mieszkaniową w centrach miast hamuje aktywność deweloperską. Deweloperzy nie są w stanie zaspokoić rosnącego popytu na mieszkania, a jednocześnie zmuszeni są windować ceny nowych lokali z uwagi na wysokie koszty zakupu działek.

Ceny działek w górę o kilkadziesiąt procent rocznie

Jak wynika z analiz HRE Investments, w ubiegłym roku średni wzrost cen działek budowlanych w największych miastach Polski wyniósł około 20-30% rok do roku. Była to kontynuacja trendu z poprzednich lat. W niektórych lokalizacjach podwyżki przekroczyły nawet 40%.

Najmocniej, bo aż o 46% podrożał grunt w Katowicach (do średnio 1700 zł za m2). Na drugim miejscu uplasował się Kraków ze wzrostem na poziomie 44% (średnio 3600 zł/m2). Trzecie miejsce przypadło Łodzi z dynamiką 39% (800 zł/m2). Tuż za podium znalazła się Warszawa z wynikiem 32% (3000 zł/m2).

W pozostałych badanych miastach średnie ceny działek także szły mocno w górę. W Gdańsku odnotowano wzrost o 27%, w Poznaniu o 22%, a we Wrocławiu o 21%. Najmniej, bo tylko o 19% w skali roku zdrożały grunty w Szczecinie. Dynamika kilkudziesięciu procent rocznie utrzymuje się na rynku nieruchomości od kilku lat, co potęguje skalę wzrostu cen.

Wzrost cen działek winduje ceny mieszkań

Rosnące ceny gruntów bezpośrednio przekładają się na wzrost cen mieszkań oddawanych aktualnie do użytku. Aby zwrócić poniesione koszty i zapewnić odpowiednią marżę, deweloperzy zmuszeni są bowiem żądać coraz więcej za metr kwadratowy nowych lokali.

Przykładowo jeżeli koszt zakupu działki budowlanej wynosi 3000 zł za m2, deweloper musi doliczyć do tego jeszcze koszty budowy, marżę, odsetki od kredytów czy podatki. W rezultacie finalna cena metra kwadratowego mieszkania rośnie co najmniej do 8-10 tys. zł.

Ponieważ działki są coraz droższe, deweloperzy również podnoszą ceny oferowanych mieszkań – nawet w dwucyfrowym tempie rok do roku. W konsekwencji mieszkania stają się coraz mniej dostępne, zwłaszcza dla osób młodych.

Największym obecnie wyzwaniem na polskim rynku mieszkaniowym jest dostępność działek budowlanych. Ich niedobór i wysokie koszty prowadzą do nakręcania spirali cenowej, która uderza w nabywców lokali i ogranicza dostęp do własnego "M".

- komentuje dla money.pl Adrian Potoczek, ekspert rynku nieruchomości.

Czytaj więcej: Koniec świata finansowego: 15 lat po upadku Lehman Brothers

Deweloperzy walczą o dostęp do ziemi

Na polskim rynku nieruchomości gruntowych panuje dzisiaj prawdziwa walka o dostępne działki budowlane. Deweloperzy jak nigdy wcześniej zabiegają o najatrakcyjniejsze pod względem lokalizacji parcele. W rezultacie ceny na przetargach osiągają zawrotne, niespotykane dotąd wartości.

Lokalizacja Cena wylicytowana
Warszawa, ul. Cynamonowa 93 mln zł
Kraków, rejon ul. Kobierzyńskiej 89 mln zł
Poznań, os. Różany Potok 44 mln zł

Powyższe transakcje pokazują determinację, z jaką deweloperzy walczą aktualnie o nowe grunty pod zabudowę. Kilkadziesiąt, a nawet ponad 90 mln zł za pojedyncze działki to dziś raczej norma niż wyjątek.

Problem polega jednak na tym, że pomimo tych starań podaż atrakcyjnych terenów w dużych miastach jest mocno ograniczona. Oznacza to w praktyce, że nawet pomimo rekordowych wydatków na zakup ziemi, deweloperzy i tak nie są w stanie nadążyć za rosnącym popytem na nowe mieszkania.

Zasób państwowy ziemi do zagospodarowania

Deweloperzy planują uwolnienie gruntów. Czy to grozi nakręceniem bańki?

Jak podają eksperci, jest jeszcze jedno źródło atrakcyjnych gruntów budowlanych, które w dobie niedoboru ziemi warto zagospodarować. To Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), który dysponuje obecnie około 835 hektarami działek położonych w dużych miastach.

Są to głównie nieruchomości pozyskane wcześniej od takich podmiotów jak: Agencja Nieruchomości Rolnych, Lasy Państwowe czy Agencja Mienia Wojskowego. Pierwotnie miały być one wykorzystane pod budowę mieszkań w ramach nieudanego programu "Mieszkanie Plus".

Dzisiaj, gdy brakuje wolnych gruntów, warto byłoby ponownie rozważyć zagospodarowanie zasobów KZN. Atrakcyjne lokalizacje tych działek w centrach miast sprawiają bowiem, że mogłyby one pomóc w zwiększeniu aktywności deweloperskiej i poprawie sytuacji mieszkaniowej w Polsce.

  • Atrakcyjne lokalizacje działek z zasobów KZN (centra miast, pełna infrastruktura)
  • Brak kosztów związanych z przygotowaniem gruntu do zabudowy
  • Duże zainteresowanie deweloperów takimi gruntami
  • Możliwe zwiększenie podaży nowych mieszkań na rynku

Eksperci ostrzegają przed bańką cenową

Pomimo argumentów zwolenników szybkiego uwolnienia państwowej ziemi, nie wszyscy eksperci popierają ten pomysł. Szczególnie sceptyczne opinie formułują analitycy rynkowi, którzy obawiają się dalszego windowania cen nieruchomości i w konsekwencji ryzyka pęknięcia "bańki" na tym rynku.

Ich zdaniem zbyt pochopne uwalnianie gruntów z zasobów KZN może doprowadzić do swoistej "gorączki złota", w której deweloperzy będą za wszelką cenę chcieli przebić konkurencję na przetargach. To zaś bezpośrednio przełoży się na dalsze wzrosty cen, powodując ryzyko załamania rynku w przyszłości.

Dlatego też sceptycy wskazują na konieczność ostrożnego podejścia do zagospodarowania publicznej ziemi, aby ten proces nie wymknął się spod kontroli. Być może należałoby rozważyć pewne limity i warunki dla deweloperów, tak aby bańka cenowa nie miała szans się utworzyć.

Program mieszkaniowy może windować ceny

Oprócz kwestii uwalniania publicznych gruntów pod zabudowę, ekonomiści ostrzegają także przed innym czynnikiem, który może obecnie napędzać wzrost cen nieruchomości i prowadzić do powstania baniek spekulacyjnych. Jest nim zapowiedziany przez obecny rząd program wkredyt na Start, który ułatwi dostęp do tanich kredytów hipotecznych.

Dzięki wprowadzeniu gwarancji wkładu własnego w wysokości nawet 40%, więcej osób będzie mogło sobie pozwolić na własne mieszkanie. To napędzi popyt i w konsekwencji zwiększy presję na wzrost cen. Jak szacują eksperci, nowe lokale mogą zdrożeć nawet dwucyfrowo po wprowadzeniu rządowego programu.

Pojawiają się postulaty, aby program kredyt na Start został skorelowany także z działaniami na rzecz zwiększenia podaży mieszkań, czyli przede wszystkim uwolnienia państwowej ziemi pod budowę. Tylko kompleksowe podejście może zdaniem ekonomistów zapobiec ryzyku nadmiernego wzrostu cen wywołanego jednostronnym bodźcem popytowym.

Podsumowanie

W artykule poruszono kluczowy obecnie problem polskiego rynku mieszkaniowego, jakim jest niedostatek gruntów pod budowę nowych lokali. Podaż atrakcyjnych działek budowlanych jest mocno ograniczona, szczególnie w dużych miastach. W efekcie ich ceny rosną w zawrotnym tempie nawet o kilkadziesiąt procent rocznie.

Deweloperzy muszą więc coraz więcej płacić za ziemię, a to bezpośrednio przekłada się na wzrost cen mieszkań oddawanych aktualnie do użytku. Dodatkowo firmy deweloperskie toczyły zażartą walkę o każdą kolejną działkę, co także windowało koszty. Nie dziwią zatem rekordowe, kilkudziesięciomilionowe kwoty płacone na niektórych przetargach.

Jako potencjalne remedium na niedobór gruntów wskazano zasoby Krajowego Zasobu Nieruchomości. Jednak eksperci ostrzegają, że zbyt pochopne uwalnianie tych działek może jeszcze bardziej napędzić wzrosty cen i zwiększyć ryzyko załamania rynku. Podobny skutek może mieć rządowy program wsparcia kredytobiorców, zwiększający popyt bez uwzględnienia strony podażowej.

Zatem dla utrzymania stabilności polskiego rynku nieruchomości niezbędne jest zsynchronizowane stymulowanie zarówno popytu, jak i podaży nowych mieszkań. Tylko zbalansowane podejście pozwoli uniknąć niekontrolowanej hossy cenowej i ryzyka baniek spekulacyjnych w tym sektorze.

Oceń artykuł

rating-outline
rating-outline
rating-outline
rating-outline
rating-outline
Ocena: 0.00 Liczba głosów: 0

5 Podobnych Artykułów:

  1. Studia już nie są potrzebne? Czy to prawda?
  2. Przyszłość polskiej gospodarki: Kongres 3W o wodzie, wodór, węglu
  3. Niespodziewany Zwrot Akcji na Konferencji Adama Glapińskiego - Musisz to Zobaczyć
  4. Niemieccy rolnicy kwestią granicy. Sytuacja polskich przedsiębiorców.
  5. Opłaty i długość trasy z Wrocławia do Krakowa. Ile kosztuje przejazd autostradą?
Autor Cecylia Rutkowska
Cecylia Rutkowska

Jestem ekonomistką, na blogu poruszam tematy związane z finansami osobistymi i inwestowaniem pieniędzy. Dzielę się praktycznymi poradami, analizuję sytuację gospodarczą.

Udostępnij post

Napisz komentarz

Polecane artykuły

Tajemnica walut w Polsce ujawniona?
NewsTajemnica walut w Polsce ujawniona?

Walut nigdy więcej źle nie wymienisz! Poznaj prawdę na temat oszukańczych praktyk kantorów, naucz się właściwie przeliczać kursy i zabezpiecz się przed oszustwami. Przestrogi ekspertów dla bezpiecznej wymiany walut.