Nieruchomości

Jak różni się umowa rezerwacyjna domu od przedwstępnej i deweloperskiej?

Autor Maciej Bąk
Maciej Bąk25.12.20238 min.
Jak różni się umowa rezerwacyjna domu od przedwstępnej i deweloperskiej?

Umowa rezerwacyjna rynek wtórny może być zawarta przez kupującego mieszkanie z rynku wtórnego z jego sprzedającym i pozwala zarezerwować lokal na pewien czas. Różni się ona od umowy przedwstępnej i deweloperskiej tym, że nie pociąga za sobą poważnych konsekwencji prawnych w przypadku jej nieudanej realizacji. Jest raczej deklaracją woli zakupu, a nie zobowiązaniem.

Kluczowe wnioski:
  • Umowa rezerwacyjna pozwala zarezerwować mieszkanie lub dom na pewien czas, nie jest jednak zobowiązująca.
  • Umowa przedwstępna jest wiążącą obietnicą zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli np. umowy deweloperskiej.
  • Umowa deweloperska reguluje warunki zakupu mieszkania od dewelopera i przeniesienia na kupującego prawa własności.
  • Umowa rezerwacyjna może zawierać elementy umowy przedwstępnej i wtedy jest mocniej zobowiązująca.
  • Podpisanie umowy rezerwacyjnej ułatwia uzyskanie kredytu bankowego na zakup nieruchomości.

Oto 1500-słowny artykuł napisany zgodnie z wytycznymi:

Jak działa rezerwacja mieszkania u dewelopera?

Zawarcie umowy rezerwacyjnej z deweloperem pozwala na czasowe, np. 2-tygodniowe, zarezerwowanie konkretnego mieszkania z oferty sprzedaży. Dzięki temu masz czas, aby spokojnie przeanalizować decyzję o zakupie i rozważyć wszystkie „za” i „przeciw”.

W ramach rezerwacji deweloper zobowiązuje się do wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego wskazanego w umowie. Przez ten czas nie będzie go oferować innym potencjalnym nabywcom ani zawierać z nimi umów rezerwacyjnych.

Zawarcie samej umowy rezerwacyjnej nie oznacza automatycznego zobowiązania do zakupu mieszkania. Możesz zrezygnować z transakcji w dowolnym momencie, nie ponosząc przy tym żadnych konsekwencji. Podobnie umowa nie zmusza dewelopera do sprzedaży mieszkania.

Dopiero podpisanie później umowy deweloperskiej i wpłata środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy oznacza realizację transakcji i przeniesienie na Ciebie prawa własności lokalu. Do tego czasu masz możliwość rezygnacji.

Zalety i wady rezerwacji mieszkania

Zawarcie umowy rezerwacyjnej daje Ci czas do namysłu i pozwala spokojnie zebrać niezbędne dokumenty do kredytu hipotecznego, który najczęściej finansuje zakup nieruchomości. Możesz też sprawdzić dokładnie stan techniczny mieszkania.

Z drugiej strony, w czasie rezerwacji inny klient może zaoferować deweloperowi wyższą cenę i wówczas, zwłaszcza przy dużym popycie, Twój lokal zostanie sprzedany komuś innemu. Dlatego lepiej szybko sfinalizować transakcję.

Umowa rezerwacyjna a przedwstępna - jaka jest różnica?

Zarówno umowa rezerwacyjna, jak i przedwstępna dotyczą wstępnego etapu zakupu nieruchomości. Jednak pełnią nieco inną funkcję i różnią się stopniem zobowiązania stron do finalizacji transakcji.

Umowa przedwstępna jest obietnicą zawarcia umowy przyrzeczonej - w przypadku rynku pierwotnego będzie to umowa deweloperska. Oznacza prawne zobowiązanie do zrealizowania zakupu na ustalonych wcześniej warunkach.

Natomiast umowa rezerwacyjna to jedynie deklaracja woli zakupu. Nie zmusza żadnej ze stron do podpisania umowy deweloperskiej, a jedynie "zamraża" ofertę na pewien czas.

Konsekwencje zerwania umów

Rezygnacja z umowy przedwstępnej może wiązać się z utratą wpłaconego zadatku oraz ewentualnym postępowaniem o odszkodowanie. Z kolei umowa rezerwacyjna nie rodzi praktycznie żadnych konsekwencji prawnych w razie zerwania.

Jak przejść od umowy rezerwacyjnej do umowy deweloperskiej?

Aby sfinalizować transakcję, musisz po okresie obowiązywania rezerwacji mieszkania podpisać z deweloperem umowę deweloperską (zwana też umową deweloperską). Jest ona niezbędna, aby nastąpiło przeniesienie na Ciebie prawa własności.

W umowie tej precyzyjnie określa się wszystkie warunki transakcji - dokładne oznaczenie lokalu i budynku, cenę, terminy płatności, zobowiązania dewelopera co do wykonania inwestycji, możliwości odstąpienia, kary itp.

Jest ona objęta przepisami ustawy deweloperskiej, która chroni prawa kupującego mieszkanie. Deweloper musi m.in. prowadzić rachunek powierniczy, na który wpłacasz środki. Trafiają one do dewelopera dopiero po przeniesieniu na Ciebie własności lokalu.

Czynniki wpływające na decyzję

Kluczowe znaczenie w podjęciu decyzji o zawarciu umowy deweloperskiej ma przede wszystkim uzyskanie od banku promesy kredytowej na zakup danego lokalu lub zebranie wystarczających środków własnych.

Ponadto istotna jest ocena ryzyka inwestycyjnego - czy deweloper wywiąże się ze swoich zobowiązań i dogodnie ukończy inwestycję. Warto więc sprawdzić jego wiarygodność i doświadczenie.

Rodzaj umowy Umowa rezerwacyjna Umowa przedwstępna
Charakter prawny Niewiążąca deklaracja Wiążąca obietnica zawarcia umowy docelowej
Możliwość rezygnacji W dowolnym momencie bez konsekwencji Za utratą zadatku lub odszkodowaniem

Ile kosztuje umowa rezerwacyjna? Opłaty i zadatek

Wraz z podpisaniem umowy rezerwacyjnej deweloper najczęściej pobiera specjalną opłatę, tzw. zadatek lub opłatę rezerwacyjną. Ma ona charakter przedpłaty i jest formą zabezpieczenia, że rzeczywiście planujesz zakupić lokal.

Nowe przepisy ograniczają wysokość opłaty rezerwacyjnej do maksymalnie 1% ceny mieszkania. Kwota ta trafia na zwykły rachunek bankowy dewelopera, a nie - jak przy umowie deweloperskiej - na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Dzięki temu, jeśli zrezygnujesz z transakcji, opłata rezerwacyjna podlega natychmiastowemu zwrotowi w pełnej wysokości. Nie przepada zatem na rzecz dewelopera. Masz więc pewność, że odzyskasz wpłacone środki.

Formy opłaty rezerwacyjnej

Zadatek jest formą zabezpieczenia transakcji - oprócz jego zwrotu, jesteś zobowiązany zapłacić drugie tyle w przypadku, gdy to Ty odstąpisz od umowy zakupu.

Zaliczka z kolei przepada, jeśli to Ty zrezygnujesz z transakcji. Ale jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy dewelopera, również masz prawo żądać jej zwrotu.

Opłata rezerwacyjna to niewielki koszt, który daje Ci czas do namysłu i zabezpiecza, że mieszkanie nie zostanie sprzedane komuś innemu. Warto go ponieść.

Umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania – niezbędne elementy

Aby umowa rezerwacyjna była ważna, powinna zawierać pewne obligatoryjne elementy - dokładne oznaczenie stron (dane osobowe i adres), datę i miejsce zawarcia umowy, czas jej obowiązywania, a przede wszystkim precyzyjny opis nieruchomości.

Deweloper przedstawia zwykle własny wzór umowy rezerwacyjnej mieszkania. Jednak możesz zażądać rozszerzenia lub zmiany jej zapisów, ponieważ nie jest to dokument obowiązujący na podstawie przepisów prawa.

Oprócz obowiązkowych elementów, warto aby umowa zawierała postanowienia dotyczące:

  • wysokości i formy opłaty rezerwacyjnej (zadatek/zaliczka)
  • terminu i warunków jej ewentualnego zwrotu
  • zobowiązania dewelopera do niesprzedawania lokalu w czasie rezerwacji
  • planowanego terminu zawarcia umowy przedwstępnej lub deweloperskiej

Sugerowane postanowienia w umowie rezerwacyjnej

Warto zadbać, aby w umowie znalazły się zapisy przewidujące zwrot opłaty rezerwacyjnej w przypadku np. negatywnej decyzji kredytowej banku lub zmian w standardzie wykończenia czy powierzchni lokalu wprowadzonych przez dewelopera.

Dobrze też określić precyzyjnie okres rezerwacji - najlepiej 2-4 tygodnie. Zbyt krótki uniemożliwi zweryfikowanie zdolności kredytowej, a zbyt długi naraża na ryzyko sprzedaży mieszkania innemu klientowi.

Umowa rezerwacyjna w przypadku rynku wtórnego

Również przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego można zawrzeć umowę rezerwacyjną, która na pewien czas "zamrozi" ofertę sprzedaży danego lokalu. Daje to dodatkowy czas na analizę decyzji i zebranie środków.

Taka umowa ma charakter niewiążący i nieobliguje żadnej ze stron do finalizacji transakcji. Jednak przez okres jej obowiązywania właściciel lokalu powinien powstrzymać się od poszukiwania innych nabywców.

W przypadku rynku wtórnego rezerwuje się nie tylko mieszkania na sprzedaż, ale również na wynajem. Wówczas umowa blokuje ofertę najmu dla innych chętnych. Zwykle pobiera się opłatę rezerwacyjną w wysokości potencjalnego czynszu.

Wady i zalety rezerwacji wtórnej

Głównym minusem jest ryzyko, że mimo rezerwacji właściciel sprzeda lokal komuś, kto zaoferuje wyższą cenę. W przypadku dewelopera działają bowiem dodatkowe mechanizmy kontroli w ramach ustawy deweloperskiej.

Zaletą jest z kolei łatwość odstąpienia od transakcji bez konsekwencji oraz zyskanie czasu na analizę decyzji i finansów, bez ryzyka, że kto inny kupi mieszkanie.

Kwestia Zakup od dewelopera Zakup z rynku wtórnego

Najczęstsze pytania

Umowa rezerwacyjna to dokument podpisywany najczęściej z deweloperem, który na określony czas wyłącza z oferty sprzedaży wybrany przez nas lokal lub dom. Rezerwacja trwa zwykle od 2 do 4 tygodni i daje czas na analizę decyzji i ewentualne zebranie środków na zakup.

Nie, umowa rezerwacyjna to tylko deklaracja chęci zakupu, która nie zobowiązuje żadnej ze stron do finalizacji transakcji. Zarówno my, jak i deweloper możemy zrezygnować ze sprzedaży/kupna bez podania przyczyn i bez negatywnych konsekwencji.

Maksymalna opłata rezerwacyjna wyznaczona ustawowo wynosi równowartość 1% ceny mieszkania. Podczas rezerwacji wpłaca się ją na zwykły rachunek bankowy dewelopera, a nie mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dzięki temu w razie rezygnacji całą opłatę odzyskujemy.

W czasie obowiązywania rezerwacji powinniśmy zdobyć środki na zakup lokum - np. poprzez złożenie wniosku i uzyskanie promesy kredytu hipotecznego. Możemy też sprawdzić lokalizację i stan techniczny nieruchomości. Po okresie rezerwacji albo rezygnujemy, albo finalizujemy transakcję poprzez zawarcie umowy deweloperskiej.

W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, rezerwacyjna nie ma ustawowo określonego wzoru. Przy zakupie z rynku wtórnego taki dokument przygotowuje zwykle notariusz na podstawie woli i uzgodnień obu stron transakcji. Można też skorzystać z darmowych wzorów umów rezerwacyjnych dostępnych w internecie.

Oceń artykuł

rating-fill
rating-fill
rating-fill
rating-fill
rating-outline
Ocena: 4.00 Liczba głosów: 1

5 Podobnych Artykułów:

  1. Studia już nie są potrzebne? Czy to prawda?
  2. Polskie miasta gotowe na KPO i konkretne inwestycje
  3. Niespodziewany obrót na konferencji Glapińskiego – ogromna zmiana na horyzoncie
  4. Gdzie w Sejmie zdeponować broń palną według Brauna
  5. Opłaty i długość trasy z Wrocławia do Krakowa. Ile kosztuje przejazd autostradą?
Autor Maciej Bąk
Maciej Bąk

Interesuję się rynkami finansowymi i inwestowaniem. Prowadzę blog, na którym publikuję porady z zakresu oszczędzania, lokowania kapitału, zarządzania budżetem domowym. Dzielę się swoją wiedzą.

Udostępnij post

Napisz komentarz

Polecane artykuły