Rynek kredytów hipotecznych w ostatnich latach przechodził znaczące zmiany. Po okresie rekordowo niskich stóp procentowych i wysokiej zdolności kredytowej nastąpiło mocne hamowanie, a następnie powolne odbicie w wyniku wprowadzenia programu dopłat Bezpieczny kredyt 2%. Ten instrument przyczynił się do osiągnięcia historycznych rekordów sprzedaży hipotek, ale jego kontynuacja stoi pod znakiem zapytania. W artykule przyjrzymy się najnowszym trendom na rynku kredytów mieszkaniowych, które zmieniają się dynamicznie pod wpływem czynników makroekonomicznych i polityki państwa.
Zmiany na rynku kredytów mieszkaniowych
Rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce przeszedł w ostatnich latach znaczącą transformację. Jeszcze 2-3 lata temu panowała na nim prawdziwa hipoteczna hossa, napędzana rekordowo niskimi stopami procentowymi, które zapewniały wysoką zdolność kredytową. Jednak od jesieni 2021 roku, gdy Rada Polityki Pieniężnej zaczęła podnosić stopy procentowe, nastąpiło gwałtowne tąpnięcie. Sprzedaż kredytów mieszkaniowych spadła wtedy do najniższego poziomu od dwóch dekad.
Na szczęście sytuacja zaczęła się poprawiać w 2023 roku, kiedy stopy procentowe zaczęły nieznacznie spadać. Do tego doszło poluzowanie regulacji przez KNF oraz stale rosnące płace Polaków. To podniosło zdolność kredytową i przyniosło pewną odwilż na rynku hipotek. Jednak prawdziwym przełomem okazało się wprowadzenie w 2023 roku rządowego programu Bezpieczny kredyt 2%, w ramach którego państwo dopłaca do rat kredytów przez 10 lat.
Rekordowa popularność Bezpiecznego kredytu 2%
Program Bezpieczny kredyt 2% cieszył się ogromnym zainteresowaniem Polaków. W efekcie w drugiej połowie 2023 roku padły historyczne rekordy sprzedaży kredytów mieszkaniowych, sięgające nawet 10 mld zł miesięcznie. Jednak popularność programu doprowadziła także do wyczerpania przeznaczonych na niego środków budżetowych jeszcze przed końcem 2023 roku.
Nowy rząd zapowiedział, że program Bezpieczny kredyt 2% zostanie zastąpiony innym instrumentem pomocowym o nazwie Mieszkanie na start. Ma on jednak zawierać limity dochodowe, dzięki czemu wsparcie będzie bardziej adresowane do osób o niskich zarobkach.
Mieszkanie na start - nowy program pomocowy
Program Mieszkanie na start ma być kontynuacją pomocy państwa dla osób kupujących mieszkanie z kredytu hipotecznego. Jednak w odróżnieniu od Bezpiecznego kredytu 2%, będzie on zawierał kryteria dochodowe, aby ograniczyć nadużycia i lepiej adresować wsparcie do grup najbardziej potrzebujących.
Dokładne warunki programu nie są jeszcze znane, ale resort rozwoju zapowiada, że dla osób samotnych limit wieku wyniesie 35 lat, a dla małżeństw nie będzie ograniczeń. Limity dochodowe mają sprawić, że Mieszkanie na start będzie atrakcyjniejsze dla osób o niższych zarobkach i rodzin wielodzietnych.
Wprowadzenie nowego programu planowane jest na początek 2024 roku. Nie wiadomo jeszcze, jak duże środki budżetowe zostaną na niego przeznaczone i ilu Polaków będzie mogło skorzystać z dofinansowania. Te szczegóły mają zostać doprecyzowane w najbliższych miesiącach.
Czytaj więcej: Nowe zasady weszły w życie dla mieszkańców połowy kraju
Wzrost cen mieszkań z dopłatami państwa
Choć programy pomocowe znacząco poprawiają dostępność kredytów hipotecznych, to mają też swoje negatywne skutki. Jednym z nich jest wzrost cen nieruchomości, które kwalifikują się do dopłat.
W 2022 i 2023 roku zaobserwowano dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań o powierzchni 50-60 mkw w dobrych lokalizacjach.
Sprzedaż lokali z dopłatami była na tyle duża w 2023 roku, że deweloperzy mieli problemy z pozyskaniem odpowiedniej liczby mieszkań spełniających kryteria programów. To windowało ceny tych nieruchomości.
Eksperci przewidują, że utrzymanie atrakcyjnych dopłat państwa w 2024 roku może oznaczać kontynuację trendu rosnących cen mieszkań z niższej półki cenowej.
Wysokość stóp procentowych a zdolność kredytowa
Kluczowym czynnikiem kształtującym zdolność kredytową w Polsce jest wysokość stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Im wyższe stopy procentowe, tym mniejsza zdolność kredytowa gospodarstw domowych.
W 2022 roku stopy procentowe gwałtownie rosły, sięgając nawet 6,75% dla głównej stopy referencyjnej NBP. Jednak od września 2023 roku RPP zaczęła je obniżać, w efekcie czego stopa referencyjna spadła do 5,75%.
| Data decyzji RPP | Zmiana stopy referencyjnej | Stopa referencyjna po zmianie |
| Wrzesień 2023 | -0,75 pkt proc. | 5,75% |
| Październik 2023 | -0,25 pkt proc. | 5,5% |
Dalsze losy stóp procentowych w 2024 roku pozostają niepewne. Będzie to zależeć od decyzji RPP i rozwoju sy tuacji gospodarczej. Niektórzy ekonomiści prognozują kolejne niewielkie obniżki stóp w 2024 roku, inni uważają, że cykl łagodzenia polityki pieniężnej dobiegł końca.
Prognozy dotyczące polityki pieniężnej
Przyszłe decyzje Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych są obecnie przedmiotem debaty wśród ekonomistów. Część z nich uważa, że w 2024 roku możliwe są jeszcze niewielkie obniżki stóp procentowych, o 0,25-0,5 pkt proc. Argumentują oni, że inflacja w Polsce wyhamowuje, więc jest przestrzeń do dalszej, ostrożnej stymulacji akcji kredytowej.
Z drugiej strony są ekonomiści przestrzegający, że cykl łagodzenia polityki pieniężnej dobiegł końca. Ich zdaniem ze względu na ryzyka inflacyjne RPP nie powinna już dalej obniżać stóp procentowych w 2024 roku. Będzie to zależeć od napływających w kolejnych miesiącach danych makroekonomicznych.
Wpływ inflacji i płac na kredyty hipoteczne
Na rynek kredytów mieszkaniowych wpływają także inne czynniki poza stopami procentowymi NBP. Są to przede wszystkim inflacja oraz dynamika wzrostu wynagrodzeń.
- Rosnąca inflacja z jednej strony zmniejsza realną wartość zaciąganych zobowiązań kredytowych, ale z drugiej ogranicza zdolność kredytową poprzez wzrost rat.
- Wzrost płac nominalnych zwiększa możliwość obsługi kredytu hipotecznego przez gospodarstwa domowe.
Prognozy na 2024 rok zakładają wyhamowanie inflacji w Polsce przy jednoczesnym utrzymaniu dodatniej dynamiki płac. To powinno wspierać popyt na kredyty mieszkaniowe, choć w mniejszym stopniu niż miało to miejsce w latach 2020-2021.
Podsumowanie
W niniejszym artykule przyjrzałem się głównym trendom, które kształtowały rynek kredytów hipotecznych w Polsce w ostatnich latach. Po okresie prosperity nastąpiło załamanie związane z podwyżkami stóp procentowych. Na szczęście wprowadzenie programu Bezpieczny kredyt 2% ożywiło popyt na bardzo korzystnych warunkach. Jednak jego kontynuacja stoi pod znakiem zapytania, bo rząd planuje go zastąpić programem Mieszkanie na start z limitami dochodowymi.
Zwróciłem również uwagę na negatywną stronę hojnych dopłat państwowych, jaką jest windowanie cen mieszkań. Rosnące stopy procentowe istotnie ograniczyły zdolność kredytową, choć ostatnie miesiące przyniosły pewną ulgę dzięki decyzjom RPP. W dalszym ciągu kluczowe znaczenie dla rynku kredytów hipotecznych będzie miała wysokość kosztu pieniądza oraz czynniki takie jak inflacja i dynamika płac.
Na koniec warto zaznaczyć, że rynek hipotek pozostaje pod wpływem wielu zmiennych i trudnych do przewidzenia decyzji politycznych. Dlatego osoby planujące zakup mieszkania na kredyt powinny na bieżąco analizować sytuację, żeby trafnie ocenić sensowność takiej inwestycji w konkretnych warunkach rynkowych.
Mam nadzieję, że ta analiza najważniejszych trendów pozwoliła lepiej zrozumieć turbulentną sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Trudno przewidzieć jego dalszy rozwój, ale warto obserwować kluczowe czynniki ekonomiczne i decyzje polityczne, które go kształtują.
