Jakie dokumenty do kupna mieszkania są potrzebne? Tutaj poznasz kompletny poradnik procedur i formalności zakupu mieszkania za gotówkę krok po kroku. Wyjaśnimy, kto kupuje mieszkania za gotówkę i dlaczego. Dowiesz się, ile kosztuje taka transakcja oraz czy jest sens kupować mieszkanie za gotówkę, czy może lepiej na kredyt. Prześledzimy etapy procesu. Przeczytasz także, jak kupić mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym tak, aby pozbyć się hipoteki.
Kluczowe wnioski:
- Rekordowa liczba nowych mieszkań w dużych miastach jest kupowana za gotówkę w celach inwestycyjnych.
- Zakup mieszkania za gotówkę wiąże się z mniejszą ilością formalności w porównaniu do kredytu hipotecznego.
- Należy ocenić, czy zakup za gotówkę będzie bezpieczny finansowo dla Ciebie.
- Mieszkanie z hipoteką kupisz bez obciążeń, jeśli uzyskasz promesę banku.
- Przy zakupie gotówkowym podatki i opłaty notarialne mogą wynieść nawet kilkanaście tysięcy.
Jaka część nowych mieszkań została kupiona za gotówkę w 2021 roku?
Według raportu NBP, w pierwszym kwartale 2021 roku aż 70% nowych mieszkań w 7 największych miastach w Polsce zostało kupionych za środki własne. Był to rekordowy wynik jeśli chodzi o transakcje gotówkowe. W drugim kwartale odsetek ten spadł nieznacznie do 62%.
Łącznie w pierwszym półroczu 2021 roku Polacy kupili w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni i Łodzi mieszkania za 20 mld zł. Z tego aż 11 mld zł stanowiła gotówka.
Dla porównania - zdecydowanie mniej bo około 40% mieszkań na rynku wtórnym zostało kupionych za oszczędności. Widzimy więc, że gotówkowe transakcje przeważają na rynku pierwotnym.
Dlaczego rośnie popularność zakupów gotówkowych?
Rosnąca liczba transakcji gotówkowych może dziwić, zwłaszcza że ceny mieszkań w 2021 roku osiągnęły rekordowo wysokie poziomy. Skąd zatem biorą się pieniądze na takie zakupy?
Okazuje się, że są to przede wszystkim oszczędności Polaków, którzy widząc marną stopę zwrotu z lokat bankowych, zaczęli inwestować na rynku nieruchomości. Mieszkania uznawane są bowiem za dobrą lokatę kapitału w czasach wysokiej inflacji.
Kto kupuje mieszkania za gotówkę i dlaczego?
Z badań wynika, że mieszkania za gotówkę kupowane są głównie w celach inwestycyjnych - z zamiarem dalszej odsprzedaży bądź wynajmu. Na rynku pierwotnym gotówką płacą przede wszystkim inwestorzy, którzy następnie wynajmują lokale.
Z kolei na rynku wtórnym to osoby prywatne wykupują mieszkania z zamiarem przeprowadzenia remontu i dalszego wynajmu bądź szybkiej odsprzedaży z zyskiem.
Przyczyną rosnącej popularności takich transakcji jest fakt, że wiele osób traktuje rynek mieszkaniowy jako alternatywę dla kiepsko oprocentowanych lokat bankowych. Stopa zwrotu z takich inwestycji jest bowiem znacznie wyższa niż na koncie oszczędnościowym.
Kto kupuje mieszkania na kredyt?
Z kolei mieszkania na kredyt hipoteczny nabywane są najczęściej na własne potrzeby - przez osoby młode, które nie mają jeszcze dużego kapitału, ale chcą zamieszkać we własnym "M". Dotyczy to częściej rynku pierwotnego niż wtórnego.
Mieszkania na kredyt kupowane są również częściej w mniejszych miastach, gdzie ceny nieruchomości nie są jeszcze tak wysokie i łatwiej o zdolność kredytową.
Czytaj więcej: Tajemnice sprzedaży mieszkania z obciążeniem kredytem hipotecznym
Jakie formalności wiążą się z zakupem mieszkania za gotówkę?
Formalności przy kupnie mieszkania za gotówkę różnią się w zależności od tego, czy transakcja dotyczy rynku pierwotnego czy wtórnego.
Przy zakupie mieszkania używanego gotówką wystarczy z reguły zawrzeć umowę kupna-sprzedaży u notariusza. Nie jest potrzebna wcześniejsza umowa przedwstępna, ponieważ kupujący dysponuje od razu całą kwotą.
Inaczej jest w przypadku dewelopera. Jeśli inwestycja jest w trakcie budowy, należy najpierw podpisać umowę deweloperską i wpłacić zaliczkę. Dopiero przy odbiorze mieszkania zawiera się umowę przeniesienia własności.
We wszystkich przypadkach kupujący musi jednak liczyć się z koniecznością poniesienia opłat notarialnych i sądowych związanych z transakcją oraz zapłaty należnego podatku.
Ile kosztuje zakup mieszkania za gotówkę?
Cena mieszkania to nie jedyne koszty, jakie trzeba ponieść przy zakupie nieruchomości za gotówkę. Do typowych opłat zaliczyć należy:
- opłatę notarialną za sporządzenie umowy (zależną od wartości transakcji)
- opłatę za odpisy aktu notarialnego
- opłatę sądową za wpis do KW
- podatek PCC albo VAT
Łącznie opłaty te mogą sięgnąć nawet kilkunastu tysięcy złotych. Należy więc o tym pamiętać przy planowaniu budżetu na zakup mieszkania za gotówkę.
Jak kupić mieszkanie obciążone hipoteką za gotówkę?
Aby kupić za gotówkę mieszkanie z kredytem hipotecznym, trzeba najpierw uzyskać od sprzedającego pisemną zgodę banku na wykreślenie hipoteki po spłacie jego wierzytelności. W umowie kupna warto zawrzeć zapis, że to kupujący uiści tę należność w dniu transakcji, rozliczając się ze sprzedającym po otrzymaniu stosownego zaświadczenia z banku.
Dzięki temu można kupić obciążoną hipoteką nieruchomość bez ryzyka „odziedziczenia” kredytu poprzedniego właściciela. Warto jednak zadbać o stosowne zabezpieczenia w umowie zakupu.
Czy warto kupić mieszkanie za gotówkę czy na kredyt?
Zakup za gotówkę ma wiele zalet - m.in. mniejszą liczbę formalności, niższy całkowity koszt czy szybkość transakcji. Jednak wydanie wszystkich oszczędności na mieszkanie może być ryzykowne.
| Zalety zakupu za gotówkę | Wady zakupu za gotówkę |
| - mniej formalności | - ryzyko pozbycia się "poduszki finansowej" |
| - niższy całkowity koszt | - często dodatkowe koszty (wykończenie) |
| - szybka finalizacja transakcji | - mniejsza szansa na rabat i negocjację ceny |
Dlatego decyzję o wyborze sposobu finansowania nieruchomości należy podjąć rozważnie i z uwzględnieniem wszelkich „za” i „przeciw” każdej z opcji.
Najlepszym rozwiązaniem może być wkład własny na poziomie 20-30% i dofinansowanie reszty zakupu kredytem hipotecznym. Pozwala to zachować część oszczędności i zmniejsza ryzyko inwestycji.
W jaki sposób przebiega zakup mieszkania za gotówkę krok po kroku?
Procedura zakupu gotówkowego jest stosunkowo krótka, choć zależy od tego, czy dotyczy rynku pierwotnego czy wtórnego.
Rynek wtórny
W przypadku rynku wtórnego ogólny schemat jest następujący:
- Wybór mieszkania i ustalenie ceny transakcji
- Umówienie terminu u notariusza
- Podpisanie umowy sprzedaży i przelanie środków
- Dokonanie stosownych wpisów w księdze wieczystej
Rynek pierwotny
Przy zakupie mieszkania od dewelopera schemat jest nieco bardziej skomplikowany:
- Wybór mieszkania i wpłata zaliczki
- Podpisanie umowy deweloperskiej
- Wpłaty kolejnych transz w miarę postępu prac
- Odbiór mieszkania
- Podpisanie aktu notarialnego
- Wpis do księgi wieczystej
Jak widać, sfinalizowanie transakcji z deweloperem wymaga więcej kroków i zaangażowania. Zwłaszcza jeśli inwestycja jest w fazie budowy.
Dlaczego zakup mieszkania za gotówkę może być ryzykowny?
Mimo licznych zalet, decyzja o wydaniu wszystkich oszczędności na mieszkanie nie zawsze jest dobra. Oto największe zagrożenia takiego rozwiązania:
- Brak awaryjnej „poduszki finansowej” - na wypadek utraty pracy, choroby itp.
- Konieczność dodatkowych nakładów np. na remont - przy całkowitym braku zapasu gotówki
- Ryzyko spadku cen nieruchomości i problem ze sprzedażą z zyskiem
Dlatego lepiej nie inwestować absolutnie wszystkich środków w mieszkanie, nawet jeśli wydaje się to dobrym ruchem. Zawsze warto zachować finansowy bufor bezpieczeństwa i mieć plan awaryjny.
