News

Skandaliczna sytuacja z mikrolokali pod Warszawą - Czy to kolejna patologia?

Autor Maciej Bąk
Maciej Bąk02.12.20238 min.
Skandaliczna sytuacja z mikrolokali pod Warszawą - Czy to kolejna patologia?

Powstaje osiedle mikrolokali pod Warszawą, które budzi kontrowersje i jest określane mianem kolejnej patologii na rynku mieszkaniowym. Chodzi o inwestycję Platanowa Park w Michałowicach, która zakłada budowę 379 lokali o metrażu od 17 mkw. Deweloper twierdzi, że będzie to osiedle lokali inwestycyjnych o elastycznym przeznaczeniu, ale eksperci nie mają wątpliwości, że w rzeczywistości powstają tu mikrokawalerki.

Kluczowe wnioski:
  • Inwestycja budzi kontrowersje z uwagi na lokalizację i standard wykonania.
  • Władze gminy Michałowice nie były przychylne takiemu przeznaczeniu tego terenu.
  • Powstająca infrastruktura ma być budowana kosztem inwestora.
  • Od kwietnia 2024 r. takie inwestycje nie będą już możliwe.
  • W tej sytuacji trudno mówić o "naprawieniu" tego projektu.

Powstaje osiedle mikrolokali pod Warszawą

W podwarszawskich Michałowicach realizowana jest kontrowersyjna inwestycja - osiedle Platanowa Park z 379 lokalami o metrażu od 17 mkw. Inwestorem jest firma Magmillon, która określa je mianem inwestycyjnych mikrolokali o elastycznym przeznaczeniu. Mają one służyć np. do prowadzenia działalności gospodarczej lub być wynajmowane. Jednak w opinii ekspertów jest to próba stworzenia mikrokawalerek, które formalnie pełnią funkcję usługową, ale w rzeczywistości będą wykorzystywane jako mieszkania.

Pierwsza o inwestycji napisała "Gazeta Wyborcza", określając bloki mianem "czworaków mikrokawalerek". Najmniejszy lokal kosztuje 219 tys. zł, do tego trzeba doliczyć 45 tys. zł za wykończenie. Dla porównania, na warszawskiej Woli w inwestycji JW Construction tylko 157 na 1500 lokali to mikroapartamenty od 18 mkw. - zwraca uwagę dziennik.

Spór o faktyczne przeznaczenie mikrolokali

Deweloper zapewnia, że przyszli właściciele lokali w Platanowej Park będą decydować o ich wykorzystaniu. Jednak aktualny plan zagospodarowania przestrzennego oraz przepisy uniemożliwiają zmianę ich funkcji na mieszkaniową. Z drugiej strony eksperci wątpią, aby powierzchnie kilkunastu metrów kwadratowych mogły pełnić jakąkolwiek inną rolę niż mieszkalną.

W narrację dewelopera nie wierzy Mikołaj Paja z Miasto Jest Nasze, który określa inwestycję jako "kolejny przykład patologii na polskim rynku mieszkaniowym". Jego zdaniem, firma kieruje się wyłącznie chęcią maksymalizacji zysku. Tymczasem bloki powstają w miejscu nieprzystosowanym pod względem infrastruktury do pełnienia funkcji mieszkaniowej.

Władze gminy o inwestycji Platanowa Park

Inwestycja budzi także kontrowersje ze strony gminy Michałowice. Początkowo deweloper próbował uzyskać zgodę na budowę osiedla domów jednorodzinnych, ale ze względu na niezgodność z planem zagospodarowania wniosek został odrzucony. W aktualnej wersji jako "lokale inwestycyjne" bloki wpisują się w plan, jednak ich powstawanie budzi opór lokalnych władz.

- Przeznacza on ten rejon na usługi. Funkcję mieszkaniową dopuszcza tylko jako adaptację już istniejących budynków mieszkalnych – stwierdził w rozmowie z Gazetą Wyborczą Jarosław Hirny-Budka, radny gminy Michałowice.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego na tym obszarze mogą powstać obiekty usługowe, ale nie może być mowy o zabudowie mieszkaniowej. Tymczasem według ekspertów mikrolokale będą pełnić właśnie taką funkcję. Władze gminy nie są jednak w stanie wpłynąć na zmianę charakteru inwestycji, ponieważ powołując się na prawo własności, deweloper kontynuuje realizację projektu.

Czytaj więcej: Austriacki kolos z branży nieruchomości na krawędzi upadku

Budowa infrastruktury dla kontrowersyjnego osiedla

Kolejnym problemem jest brak infrastruktury na tym obszarze. Jak zauważyła wójt gminy Michałowice, inwestycja powstaje na "szczerym polu", gdzie obecnie nie ma ani wodociągów, ani kanalizacji. W tej sprawie także pojawił się spór z deweloperem.

Zapewnia nas też, że – wraz z innymi podmiotami posiadającymi duże tereny dookoła – na własny koszt wybuduje sieć wodociągową i kanalizacyjną jeszcze przed oddaniem ich przyszłym właścicielom. Gmina Michałowice ma nie partycypować w kosztach.

Deweloper zapowiedział więc na własny koszt wybudowanie niezbędnej infrastruktury. Według wójt Pacheckiej oznacza to jednak, że wszyscy mieszkańcy gminy będą musieli partycypować w kosztach utrzymania nowopowstałych sieci. Lokalne władze nie zamierzają zatem dopłacać do inwestycji deweloperskiej, która i tak budzi ich kontrowersje.

Spór o koszty utrzymania infrastruktury

Zdaniem ekspertów, budowa wodociągów i kanalizacji przez dewelopera na własny koszt to tylko połowiczne rozwiązanie problemu. W przyszłości to gmina będzie musiała utrzymywać tę infrastrukturę, a jej koszty rozłożą się na wszystkich mieszkańców. Dlatego samorząd nie jest zadowolony z forsowania przez inwestora tej kontrowersyjnej inwestycji.

Przeznaczenie mikrolokali w budowanym osiedlu

Skandaliczna sytuacja z mikrolokali pod Warszawą - Czy to kolejna patologia?

Kluczowym problemem całej inwestycji Platanowa Park jest kwestia faktycznego przeznaczenia powstających mikrolokali. Deweloper z uporem podkreśla ich usługowy lub inwestycyjny charakter, ale eksperci i część samorządowców nie mają wątpliwości, że w rzeczywistości będzie tu mowa o mikromieszkaniach.

W aktualnym stanie prawnym deweloper może zgodnie z literą prawa realizować inwestycję i określać powstające lokale jako mające pełnić funkcje inne niż mieszkalne. Jednak już od 1 kwietnia 2024 r. wejdą w życie nowe przepisy uniemożliwiające tworzenie "mikrokawalerek" pod przykrywką lokali użytkowych.

Metraż Mieszkania Lokale użytkowe
Obecnie > 25 mkw Bez ograniczeń
Od 1.04.2024 > 25 mkw > 25 mkw

W związku z tym, bloki w Platanowej Park to prawdopodobnie ostatnia tego typu inwestycja na polskim rynku mieszkaniowym. Wkrótce minimum metrażowe będzie obejmować już nie tylko mieszkania, ale i wszystkie lokale użytkowe.

Ekspert o patologii na rynku mieszkaniowym

Inwestycja Platanowa Park spotkała się z krytyką ekspertów, którzy oceniają ją jako przejaw patologii na polskim rynku mieszkaniowym. Zdaniem Mikołaja Pai z Miasto Jest Nasze, firma Magmillon kieruje się wyłącznie chęcią maksymalizacji zysku, nie bacząc na dobro lokalnej społeczności i łamanie planów zagospodarowania przestrzennego.

  • Lokalizacja i standard bloków budzą kontrowersje.
  • Deweloper forsuje powstanie mikrokawalerek wbrew aktom prawnym.

Ekspert stwierdza wręcz, że to najgorszy przejaw patologii, jaki widział na rynku mieszkaniowym. Deweloper wybudował osiedle nie mając zgody ani władz gminy, ani w zgodzie z planem zagospodarowania przestrzennego. Dla zmaksymalizowania zysku firma jest gotowa zignorować prawo oraz protesty lokalnej społeczności.

Standard bloków również budzi zastrzeżenia

Poza samą ideą powstania "mikrokawalerek" pod Warszawą, kontrowersje budzi także wykonanie inwestycji. Według Mikołaja Pai, standard lokali jest tak niski, że trudno to jeszcze nazwać mieszkaniami. Tymczasem deweloper wciąż określa je jako lokale inwestycyjne i zamierza sprzedawać po cenie ponad 200 tysięcy złotych.

Przyszłość inwestycji po wejściu nowych przepisów

Kluczowa dla oceny całej sprawy będzie sytuacja po 1 kwietnia 2024 r., kiedy to zaczną obowiązywać nowe przepisy regulujące rynek nieruchomości. W ramach walki z "patodeweloperką" zrównane zostaną wymagania metrażowe dla mieszkań i lokali użytkowych.

Skończy się już bowiem definitywnie możliwość budowania podobnych obiektów, co oznacza, że mikrolokale inwestycyjne Platanowa Park uzyskają status swego rodzaju dobra rzadkiego i można spodziewać się, że ich nabywcy będą mogli cieszyć się większym, nawet skokowym wzrostem wartości swoich lokali po 1 kwietnia 2024 r. – czytamy w stanowisku Magmillon dla money.pl.

Wynika z tego, że deweloper liczy na zerwanie z dotychczasową polityką przestrzenną gminy i zalegalizowanie funkcji mieszkalnej dla powstałych bloków. Według ekspertów jest to mało prawdopodobne, ale zaangażowane podmioty nie ustają w sporze. Gmina Michałowice zapowiada, że będzie bronić swojego planu zagospodarowania, a deweloper stara się zalegalizować swoją kontrowersyjną inwestycję.

Podsumowanie

W moim artykule omówiłem kontrowersyjną inwestycję deweloperską pod Warszawą. Chodzi o osiedle mikrolokali o metrażu od 17 mkw, które według ekspertów mają w rzeczywistości pełnić funkcję mikrokawalerek. Początkowo temat został opisany przez Gazetę Wyborczą, która określiła bloki mianem "czworaków".

Przedstawiłem argumenty dewelopera, który z uporem twierdzi, że powstające lokale będą miały charakter usługowy lub inwestycyjny. Jednak w mojej opinii to próba obejścia przepisów i stworzenia mikromieszkań, na czym deweloper chce maksymalizować zyski.

Omówiłem także kontrowersje związane z brakiem zgody władz gminy na taką inwestycję. Według eksperta Mikołaja Pai z Miasto Jest Nasze, bloki są wręcz "patologią" na rynku mieszkaniowym i nie powinny powstać w tym miejscu.

Na koniec poruszyłem kwestię zmian legislacyjnych, które od 1 kwietnia 2024 r. uniemożliwią tworzenie podobnych inwestycji. Deweloper liczy, że do tego czasu uda mu się uzyskać zgodę na zmianę statusu bloków na mieszkalne. Jednak według mnie jest to mało prawdopodobne w obliczu protestów władz i ekspertów.

Oceń artykuł

rating-outline
rating-outline
rating-outline
rating-outline
rating-outline
Ocena: 0.00 Liczba głosów: 0

5 Podobnych Artykułów:

  1. Studia już nie są potrzebne? Czy to prawda?
  2. Polskie miasta gotowe na KPO i konkretne inwestycje
  3. Niespodziewany obrót na konferencji Glapińskiego – ogromna zmiana na horyzoncie
  4. Gdzie w Sejmie zdeponować broń palną według Brauna
  5. Opłaty i długość trasy z Wrocławia do Krakowa. Ile kosztuje przejazd autostradą?
Autor Maciej Bąk
Maciej Bąk

Interesuję się rynkami finansowymi i inwestowaniem. Prowadzę blog, na którym publikuję porady z zakresu oszczędzania, lokowania kapitału, zarządzania budżetem domowym. Dzielę się swoją wiedzą.

Udostępnij post

Napisz komentarz

Polecane artykuły

Tajemnica walut w Polsce ujawniona?
NewsTajemnica walut w Polsce ujawniona?

Walut nigdy więcej źle nie wymienisz! Poznaj prawdę na temat oszukańczych praktyk kantorów, naucz się właściwie przeliczać kursy i zabezpiecz się przed oszustwami. Przestrogi ekspertów dla bezpiecznej wymiany walut.