Nieruchomości

Tajemnice sprzedaży mieszkania z obciążeniem kredytem hipotecznym

Autor Cecylia Rutkowska
Cecylia Rutkowska25.11.20236 min.
Tajemnice sprzedaży mieszkania z obciążeniem kredytem hipotecznym

365 powodów za które ci dziękuję. Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym to niełatwa decyzja, ale czasem konieczna. Przed Tobą artykuł, który wyjaśni krok po kroku jak sprzedać dom lub mieszkanie z hipoteką. Dowiesz się m.in. jakich dokumentów potrzebujesz do transakcji, czy musisz mieć zgodę banku i ile kosztuje sprzedaż nieruchomości z kredytem. Znajdziesz też odpowiedź na pytanie, czy warto sprzedać mieszkanie z hipoteką.

Kluczowe wnioski:

  • Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, choć wiąże się z dodatkowymi formalnościami.
  • Musisz poinformować bank o planowanej transakcji i uzyskać od niego kilka ważnych dokumentów.
  • Koszty sprzedaży nieruchomości obejmują m.in. prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu i opłatę notarialną.
  • Dzięki sprzedaży mieszkania możesz pozbyć się kredytu hipotecznego, a nawet sporo zarobić.
  • Warto jednak mieć świadomość, że znalezienie kupca na mieszkanie może być obecnie trudniejsze.

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Tak, można sprzedać mieszkanie, na którym ciąży hipoteka na rzecz banku udzielającego kredytu hipotecznego. Mimo że w księdze wieczystej widnieje wpis o ustanowionej hipotece, to kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości i ma prawo ją zbyć.

Konieczne jest jednak poinformowanie banku o planowanej transakcji i uzyskanie kilku dokumentów, m.in. zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia. Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga też dokonania rozliczenia z bankiem i wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Kto jest właścicielem mieszkania kupionego na kredyt?

Mimo że mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania wobec banku, to jego właścicielem wpisanym do księgi wieczystej jest kredytobiorca. Tym samym ma on prawo zbyć taką nieruchomość, choć wiąże się to z koniecznością dokończenia formalności kredytowych.

Jakie dokumenty potrzebne są do sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Kluczowe przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką są: zaświadczenie banku o saldzie zadłużenia z tytułu kredytu wraz z zgodą na wykreślenie hipoteki po spłacie (ważne 30 dni) oraz akt notarialny nabycia mieszkania. Należy też potwierdzić brak zaległości w opłatach za mieszkanie.

Kiedy konieczna może być sprzedaż mieszkania z kredytem?

Do sprzedaży mieszkania z hipoteką przymusza często gwałtowny wzrost rat kredytu hipotecznego, gdy nie jest się w stanie udźwignąć nowych obciążeń. Sprzedaż pozwala wówczas spłacić całe zobowiązanie. Ale są też inne powody.

Gwałtowny wzrost rat kredytu hipotecznego

W 2022 roku raty wielu kredytów hipotecznych wzrosły nawet o kilkaset złotych miesięcznie wskutek podwyżek stóp procentowych. Stały się zbyt wysokie w relacji do dochodów wielu gospodarstw domowych. W takiej sytuacji jedynym wyjściem okazuje się często sprzedaż mieszkania z hipoteką, by móc spłacić kredyt w całości.

Inne powody sprzedaży mieszkania z hipoteką

Do sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym może zmusić także konieczność przeprowadzki do innego miasta lub za granicę, rozpad związku, pogorszenie sytuacji finansowej czy potrzeba zmiany mieszkania na większe. Rzadziej powodem jest okazja do zarobienia na transakcji dzięki wzrostowi cen nieruchomości.

Czytaj więcej: Przelewy BNP Paribas - Jak wykonać przelew online krok po kroku?

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z hipoteką krok po kroku?

Sam proces sprzedaży mieszkania z hipoteką nie różni się specjalnie od zwykłej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, choć wiąże się z kilkoma dodatkowymi formalnościami w banku.

Krok 1 - Sprawdzenie w banku warunków wcześniejszej spłaty

Przed ogłoszeniem sprzedaży mieszkania trzeba dowiedzieć się w banku, jaka kwota pozostała do spłaty z tytułu kredytu hipotecznego i czy wystarczy na to uzyskana cena sprzedaży. Należy też sprawdzić, czy nie zostanie naliczona dodatkowa prowizja za wcześniejszą spłatę.

Krok 2 – Znalezienie kupca i podpisanie umowy sprzedaży

Kolejny krok to publikacja ogłoszenia o sprzedaży mieszkania i poszukiwanie nabywcy. Gdy znajdzie się chętny, podpisuje się w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży lokalu.

Krok 3 Pozyskanie z banku niezbędnych dokumentów
Krok 4 Spłata kredytu hipotecznego
Krok 5 Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Krok 3 – Pozyskanie kluczowych dokumentów z banku

Przed finalizacją umowy sprzedaży mieszkania bank musi wydać zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia z kredytu oraz zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Krok 4 – Spłata kredytu hipotecznego

Kluczowym krokiem jest przekazanie przez kupującego kwoty potrzebnej do spłaty kredytu hipotecznego do banku kredytującego. Tym samym zamyka się kredyt, a mieszkanie zostaje zwolnione z hipoteki.

Krok 5 - Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Ostatnim etapem jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej na podstawie zgody banku. Wówczas nowy nabywca staje się w pełni właścicielem mieszkania bez żadnych obciążeń.

Jakie dokumenty potrzebne są do sprzedaży domu z kredytem?

Tajemnice sprzedaży mieszkania z obciążeniem kredytem hipotecznym

Aby sfinalizować sprzedaż domu z hipoteką, trzeba dysponować kilkoma kluczowymi dokumentami bankowymi, urzędowymi i potwierdzającymi prawo do zbycia nieruchomości.

Niezbędne dokumenty z banku

Kluczowe są tu zaświadczenie o saldzie zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego oraz promesa (zgoda na) wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po spłacie zobowiązania. Jest ona ważna zwykle 30 dni.

Pozostałe konieczne dokumenty

Sprzedający musi też posiadać akt notarialny nabycia domu, zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami i opłatami za nieruchomość. Należy też potwierdzić ewentualne wymeldowanie mieszkańców.

Wskazane jest, aby sprzedający już przed rozpoczęciem poszukiwania nabywcy dysponował wszystkimi niezbędnymi dokumentami. Ułatwi to sfinalizowanie transakcji w krótkim czasie, zanim np. straci ważność promesa z banku.

Czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż domu z hipoteką?

Bezpośrednia zgoda banku na sprzedaż nieruchomości nie jest konieczna, jeśli na kredycie nie ma zaległości w spłacie. Niemniej kredytodawca musi wiedzieć o planowanej transakcji, aby przygotować stosowne dokumenty dla notariusza.

Brak zgody banku na sprzedaż z hipoteką

Bank może nie zgodzić się na sprzedaż domu z hipoteką tylko gdy: widnieją na koncie jakieś zaległości albo gdy uzyskana cena sprzedaży nie pokryje całości zadłużenia z tytułu kredytu.

Obowiązek poinformowania banku

Mimo braku wymogu uzyskania zgody, kredytobiorca musi powiadomić bank o planowanej sprzedaży i uzyskać zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz promesę zwolnienia hipoteki. Dokumenty te trzeba będzie przedstawić notariuszowi przy podpisywaniu umowy.

Jaki wpływ na dodatkowe produkty ma sprzedaż mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z hipoteką i wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza skrócenie wszystkich powiązanych z nim umów dodatkowych, przede wszystkim polisy ubezpieczeniowej nieruchomości.

Konsekwencje dla ubezpieczenia nieruchomości

W przypadku ubezpieczenia mieszkania zakupionego na kredyt, po sprzedaży lokalu umowa albo zostanie rozwiązana, albo przepisana na nowego właściciela. Ubezpieczyciel może też zwrócić część opłaconych składek osobie sprzedającej mieszkanie.

Wpływ na ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Podobnie potraktowana może zostać umowa ubezpieczenia na życie zawarta na okres kredytowania. Po spłacie kredytu hipotecznego ochrona ubezpieczeniowa zostanie skrócona, a opłacone składki – rozliczone.

  • ubezpieczenie nieruchomości – umowa przepisana lub rozwiązana + ewentualny zwrot składek
  • ubezpieczenie kredytu hipotecznego – ochrona skrócona wraz ze spłatą kredytu + rozliczenie składek

Ile wynoszą koszty sprzedaży domu obciążonego hipoteką?

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką oprócz standardowych kosztów transakcyjnych może wiązać się z dodatkowymi opłatami, np. prowizją za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Jest to jednak zależne od banku i daty zaciągnięcia zobowiązania.

Prowizja bankowa od wcześniejszej spłaty

Kredyty hipoteczne z ostatnich lat zawierają zapisy ograniczające wysokość ewentualnej prowizji za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu. W przypadku wcześniejszych umów opłata taka bywa jednak wyższa.

Standardowe koszty przeniesienia własności nieruchomości

Do tych kosztów należą m.in. taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego oraz opłata sądowa za dokonanie wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej.

koszt notarialny opłata sądowa za wpis do KW
podatek od czynności cywilnoprawnych prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu *

* prowizja bankowa nie zawsze występuje

Czy warto sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Z finansowego punktu widzen

Oceń artykuł

rating-outline
rating-outline
rating-outline
rating-outline
rating-outline
Ocena: 0.00 Liczba głosów: 0

5 Podobnych Artykułów:

  1. W środę posłanka zastąpi Mariusza Kamińskiego. Jego ślubowanie w Sejmie.
  2. Belka wytknął błąd kancelarii Morawieckiego w nowym raporcie
  3. Zaskakujące wydarzenia na konferencji Adama Glapińskiego - co się stało?
  4. Jak sztuczna inteligencja zastępuje nauczycieli? Futuroznawcy podają, że ruszyły zwolnienia
  5. Opłaty i długość trasy z Wrocławia do Krakowa. Ile kosztuje przejazd autostradą?
Autor Cecylia Rutkowska
Cecylia Rutkowska

Jestem ekonomistką, na blogu poruszam tematy związane z finansami osobistymi i inwestowaniem pieniędzy. Dzielę się praktycznymi poradami, analizuję sytuację gospodarczą.

Udostępnij artykuł

Napisz komentarz

Polecane artykuły