Nieruchomości

Tajemnice wyceny nieruchomości - Kim są eksperci decydujący o wartości Twojego domu?

Autor Bartosz Antoniak
Bartosz Antoniak28.11.20237 min.
Tajemnice wyceny nieruchomości - Kim są eksperci decydujący o wartości Twojego domu?

Przesłanki wyceny nieruchomości są różnorodne i złożone. Podejmując decyzję o zakupie domu lub mieszkania, warto dowiedzieć się, kto i w jaki sposób ustala ich wartość rynkową. W profesjonalnej wycenie nieruchomości nie można popełniać błędów, gdyż może to prowadzić do finansowych konsekwencji. Dlatego też tak ważna jest rola doświadczonych ekspertów - rzeczoznawców majątkowych.

Kluczowe wnioski:
  • Tylko rzeczoznawca majątkowy ma uprawnienia do wyceny nieruchomości.
  • Za błędną wycenę domu czy mieszkania grożą dotkliwe kary finansowe.
  • Na wartość nieruchomości wpływa bardzo wiele różnych czynników.
  • Proces wyceny jest złożony i wymaga dogłębnej analizy wielu aspektów.
  • Warto zlecić wycenę profesjonaliście, by mieć pewność poprawności i rzetelności.

Kim są eksperci wyceniający wartość Twojego domu?

Ekspertami wyceniającymi wartość nieruchomości, w tym domów i mieszkań, są rzeczoznawcy majątkowi - osoby posiadające odpowiednie, specjalistyczne wykształcenie i uprawnienia zawodowe w tym zakresie. Tylko oni mają kompetencje do sporządzania wiarygodnych i profesjonalnych operatów szacunkowych określających wartość rynkową konkretnych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy to zawód zaufania publicznego. Aby zostać rzeczoznawcą, trzeba ukończyć studia wyższe na kierunku mającym zastosowanie w dziedzinie nieruchomości, następnie odbyć praktykę zawodową pod okiem doświadczonego rzeczoznawcy, a na końcu zdać państwowy egzamin i uzyskać uprawnienia od ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Dopiero po spełnieniu tych wymogów można profesjonalnie i legalnie wyceniać wartość domów, mieszkań oraz wszelkich innych rodzajów nieruchomości poprzez sporządzanie wiążących prawnie operatów szacunkowych.

Zadania i obowiązki rzeczoznawcy majątkowego

Podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określanie wartości nieruchomości na podstawie zebranych informacji o rynku i danej nieruchomości. W procesie wyceny bierze on pod uwagę bardzo wiele różnych czynników mogących mieć wpływ na ostateczną wartość.

Do obowiązków rzeczoznawcy należy też uzasadnienie i udokumentowanie dokonanej wyceny wartości w postaci szczegółowego operatu szacunkowego. Jest to kluczowy dokument, który musi spełniać rygorystyczne wymogi formalne i merytoryczne.

Jaka kara za oszacowanie wartości nieruchomości bez uprawnień?

Osoby bez odpowiednich uprawnień zawodowych nie powinny pod żadnym pozorem wyceniać wartości domów, mieszkań czy działek. Grożą za to bardzo surowe konsekwencje finansowe.

Zgodnie z przepisami, szacowanie wartości nieruchomości bez wymaganych uprawnień zawodowych jest wykroczeniem. W takiej sytuacji sąd może nałożyć na osobę dokonującą nielegalnej wyceny karę grzywny sięgającą nawet 50 000 zł.

Dlatego oszacowanie wartości domu czy mieszkania powinno być zawsze powierzone profesjonalnemu, wykwalifikowanemu rzeczoznawcy majątkowemu. Tylko wówczas można mieć pewność co do rzetelności i poprawności wykonanej wyceny.

Czytaj więcej: Tajemnice sprzedaży mieszkania z obciążeniem kredytem hipotecznym

Kto informuje o konieczności wyceny przy staraniu się o kredyt hipoteczny?

Gdy staramy się o kredyt hipoteczny na zakup domu, mieszkania lub działki, to jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego bank wymaga przedstawienia wyceny tej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Informacji na temat konieczności takiej wyceny w początkowej fazie starania się o kredyt hipoteczny udziela zazwyczaj doradca kredytowy reprezentujący bank. Już na wstępnym etapie przedstawia on kolejne kroki procesu ubiegania się o finansowanie wraz z wykazem wszystkich niezbędnych dokumentów.

Właśnie w tym momencie dowiadujemy się, że bank będzie wymagał przedłożenia wyceny nieruchomości, którą chcemy nabyć z kredytu hipotecznego. Ma to kluczowe znaczenie dla banku przy podejmowaniu ostatecznej decyzji kredytowej i wyliczaniu zdolności kredytowej.

Na czym polega sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości?

Tajemnice wyceny nieruchomości - Kim są eksperci decydujący o wartości Twojego domu?

Sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości to złożony i żmudny proces, wymagający specjalistycznej wiedzy i doświadczenia. Dlatego zleca się go zawsze profesjonalnemu rzeczoznawcy majątkowemu.

Najpierw rzeczoznawca zbiera wszelkie niezbędne informacje o wycenianej nieruchomości, a także o cenach i cechach podobnych obiektów na lokalnym rynku. Następnie na tej podstawie wybiera i stosuje odpowiednią metodę wyceny, a ostatecznie szacuje realną wartość rynkową danej nieruchomości.

Cały ten proces musi zostać precyzyjnie udokumentowany i uzasadniony w sporządzanym operacie szacunkowym. Jest to obszerny, szczegółowy dokument zawierający m.in. opis nieruchomości, analizę rynku, przyjętą metodę i sposób wyceny, a także szereg innych istotnych informacji i wyliczeń.

Operat szacunkowy a wycena w formie skróconej

Czasami bank akceptuje także uproszczoną wycenę w formie skróconej, która nie zawiera aż tylu informacji co pełny operat szacunkowy. Ma jednak ograniczoną wartość informacyjną i dowodową, dlatego lepiej dostarczyć bankowi pełny, wiarygodny operat.

Jakie dokumenty potrzebne są rzeczoznawcy do wyceny mieszkania?

Aby rzeczoznawca mógł poprawnie oszacować wartość mieszkania, musi dysponować szeregiem kluczowych informacji i dokumentów dotyczących tego lokalu. Niezbędne są m.in.:

  • akt notarialny lub dokument potwierdzający prawo do lokalu,
  • odpis z księgi wieczystej,
  • wypis z ewidencji gruntów,
  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (jeśli dotyczy),
  • decyzja o przeznaczeniu lokalu (dla lokali użytkowych).

Ponadto przydają się również inne posiadane informacje i dokumenty, np. umowa z deweloperem, dokumentacja techniczna lokalu. Im więcej danych dostarczymy rzeczoznawcy, tym dokładniejsza będzie wycena.

Ile trwa standardowa wycena nieruchomości w formie operatu?

Na otrzymanie gotowego operatu szacunkowego w standardowej wersji trzeba zazwyczaj poczekać około 2 tygodni. Jest to typowy czas potrzebny rzeczoznawcy na przeprowadzenie wszystkich analiz rynkowych, obliczeń, sporządzenie dokumentacji i ostateczne sformułowanie wartości szacunkowej nieruchomości.

W praktyce na finalizację całościowej wyceny w formie operatu szacunkowego przewiduje się zwykle od 10 do 14 dni roboczych. Oczywiście w zależności od stopnia skomplikowania może to zająć nieco więcej lub mniej czasu.

Zdecydowanie szybciej, bo już w ciągu ok. tygodnia, można otrzymać uproszczoną wycenę wartości nieruchomości w formie skróconej. Jednak ma ona istotnie ograniczoną wiarygodność i stosowalność.

Jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości w ocenie rzeczoznawcy?

Rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości bierze pod uwagę bardzo wiele różnych czynników mogących mieć realny wpływ na jej wartość rynkową. Należą do nich przede wszystkim:

  • Lokalizacja
  • Wielkość powierzchni i kubatura
  • Stan techniczny budynku
  • Liczba pokoi i układ pomieszczeń
  • Dostęp do infrastruktury
  • Otoczenie i sąsiedztwo

Poza tym uwzględnia się także szereg mniej oczywistych kwestii, jak np. widok z okien, nasłonecznienie czy zagospodarowanie terenu wokół domu lub mieszkania.

Wszystkie te cechy w mniejszym lub większym stopniu determinują ostateczną cenę, jaką nabywcy będą skłonni zapłacić za daną nieruchomość, a tym samym jej realną wartość rynkową.

Czy pandemia COVID-19 miała wpływ na ceny mieszkań?

Pandemia COVID-19 i związane z nią ograniczenia społeczno-gospodarcze z pewnością odcisnęły piętno także na rynku mieszkaniowym, w tym na cenach domów i lokali.

Najnowsze analizy wskazują, że wprawdzie w okresie pandemii odnotowano spadek liczby transakcji zakupu nieruchomości, to jednak ceny ofertowe utrzymywały się na stabilnym, wysokim poziomie lub nawet rosły.
W I połowie 2020 r. Spadek liczby transakcji nawet o 30-40% r/r
W II połowie 2020 r. Ponowny wzrost liczby transakcji

Wynikało to m.in. z niedoboru podaży mieszkań względem popytu, wysokich oszczędności Polaków i utrzymującego się popytu inwestycyjnego. Można więc uznać, że rynek nieruchomości relatywnie dobrze poradził sobie z negatywnymi skutkami pandemii COVID-19.

Oceń artykuł

rating-outline
rating-outline
rating-outline
rating-outline
rating-outline
Ocena: 0.00 Liczba głosów: 0

5 Podobnych Artykułów:

  1. Studia już nie są potrzebne? Czy to prawda?
  2. Polskie miasta gotowe na KPO i konkretne inwestycje
  3. Niespodziewany obrót na konferencji Glapińskiego – ogromna zmiana na horyzoncie
  4. Gdzie w Sejmie zdeponować broń palną według Brauna
  5. Opłaty i długość trasy z Wrocławia do Krakowa. Ile kosztuje przejazd autostradą?
Autor Bartosz Antoniak
Bartosz Antoniak

Jestem redaktorem bloga SEPA Polska. Na łamach naszego bloga staram się przybliżyć czytelnikom ideę jednolitego obszaru płatności w euro (SEPA), z której korzystają setki milionów obywateli i przedsiębiorstw w Europie. Dzielę się moją wiedzą na temat funkcjonowania systemu SEPA, wyjaśniam korzyści płynące z ujednolicenia standardów, procedur i infrastruktury płatniczej. Omawiam praktyczne aspekty dokonywania szybkich przelewów SEPA oraz rozliczania transakcji w euro. Zapraszam do lektury moich artykułów, w których w przystępny sposób wyjaśniam zawiłości systemu płatności SEPA. Liczę, że dzięki mojemu blogowi coraz więcej osób w Polsce pozna i doceni udogodnienia, jakie niesie ze sobą uczestnictwo w SEPA.

Udostępnij post

Napisz komentarz

Polecane artykuły