News

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - co warto wiedzieć

Autor Maciej Bąk
Maciej Bąk31.12.20238 min.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - co warto wiedzieć

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to ważny etap w procesie zakupu nieruchomości. W umowie tej strony zobowiązują się do finalizacji transakcji, ale jeszcze nie przechodzi na nie prawo własności. Warto wiedzieć, jakie są zasady dotyczące umowy przedwstępnej, aby móc bezpiecznie przejść przez ten etap i uniknąć potencjalnych problemów. Przyjrzymy się bliżej kwestii zadatku i zaliczki, niezbędnym elementom takiej umowy oraz uprawnieniom stron w przypadku wycofania się z niej. Poznasz również różnicę między umową przedwstępną a przeniesieniem prawa własności nieruchomości.

Na czym polega umowa przedwstępna mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to umowa, w której obie strony, czyli kupujący i sprzedający, zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli faktycznej umowy sprzedaży. Jest to więc umowa o charakterze przygotowawczym, która ma prowadzić finalnie do przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania najczęściej zawierana jest w sytuacji, gdy kupujący chce sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym. Wówczas musi on najpierw przejść procedurę kredytową w banku, zanim otrzyma środki na zakup. Dlatego też umawia się ze sprzedającym wstępnie co do warunków transakcji.

Istotne jest, że umowa przedwstępna nie przenosi jeszcze prawa własności nieruchomości na kupującego. Jest punktem wyjścia do finalizacji transakcji. Niemniej daje pewne gwarancje obu stronom na wypadek, gdyby któraś z nich wycofała się z zawarcia umowy przyrzeczonej.

Kiedy warto zawrzeć umowę przedwstępną?

Poza sytuacją finansowania zakupu kredytem hipotecznym, umowa przedwstępna bywa zawierana także wtedy, gdy:

  • kupujący chce najpierw sprawdzić stan prawny oraz techniczny nieruchomości,
  • strony uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od spełnienia dodatkowych warunków (np. uzyskania pozwoleń),
  • nieruchomość jest w trakcie budowy lub remontu.

W każdym z tych przypadków umowa przedwstępna pozwala stronom ustalić warunki transakcji, nie przenosząc jeszcze prawa własności. Daje to czas na dopełnienie wszelkich formalności i sprawdzenie stanu nieruchomości przed ostatecznym jej nabyciem.

Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania standardowo pobiera się od kupującego zadatek lub zaliczkę. Często te dwa pojęcia bywają mylone, jednak istnieją między nimi istotne różnice.

Zaliczka przy umowie przedwstępnej nie jest regulowana przepisami prawa. Jej wpłacenie nie daje żadnej ze stron gwarancji zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli któraś ze stron wycofa się z transakcji, sprzedający musi zwrócić zaliczkę kupującemu. Żadna ze stron nie ponosi z tego tytułu dodatkowych konsekwencji finansowych.

Zadatek jest natomiast uregulowany w Kodeksie cywilnym. Stanowi zabezpieczenie interesów obu stron i jest pobierany na poczet ceny nieruchomości. Jeśli to kupujący wycofa się z umowy przyrzeczonej, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli to sprzedający się wycofa, kupujący może domagać się dwukrotności wpłaconego zadatku.

Zaliczka Zadatek
Nieuregulowana w prawie Uregulowany w KC
Brak gwarancji transakcji Zabezpiecza interesy stron
Zwrot w razie wycofania się Utrata lub zwrot 2x w razie wycofania

Warto zatem zwrócić uwagę, czy w umowie przedwstępnej mowa jest o zaliczce czy o zadatku, gdyż wiąże się to z odmiennymi konsekwencjami w razie wycofania się którejś ze stron.

Czytaj więcej: Jaka przyszłość dla kontrowersyjnej Ustawy Wiatrakowej? Poznaj najnowsze informacje

Niezbędne elementy umowy przedwstępnej sprzedaży

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może mieć formę ustną lub pisemną. Jednak z uwagi na bezpieczeństwo transakcji, zdecydowanie zaleca się zawarcie jej na piśmie. Jakie elementy powinna zawierać prawidłowo sporządzona umowa?

Podstawowe elementy umowy przedwstępnej to:

  • data i miejsce zawarcia umowy,
  • dane stron umowy (dane osobowe lub firmy),
  • dokładne określenie przedmiotu umowy (nieruchomości),
  • określenie ceny zakupu,
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • kwestie dotyczące zadatku lub zaliczki,
  • oświadczenie sprzedającego o braku obciążeń na nieruchomości,
  • podpisy stron.

Warto, aby umowa przedwstępna zawierała również inne istotne elementy, jak: warunki umowy przyrzeczonej, kwestię kosztów aktu notarialnego, czy też odpowiedzialność stron za niewykonanie zobowiązania.

Im bardziej szczegółowa będzie umowa tym lepsza ochrona interesów obu stron. Należy więc poświęcić czas na jej przygotowanie.

Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - co warto wiedzieć

Co do zasady umowa przedwstępna nie musi być zawierana w formie aktu notarialnego. Niemniej warto rozważyć taką opcję, gdyż daje to dodatkowe korzyści.

Sporządzenie umowy przedwstępnej przez notariusza zapewnia:

  • większą moc prawną umowy,
  • możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem,
  • bezpieczeństwo transakcji dzięki weryfikacji stanu prawnego nieruchomości.

Jeśli któraś ze stron wycofa się z zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa przedwstępna była w formie aktu notarialnego, druga strona będzie mogła skutecznie dochodzić realizacji postanowień umowy przed sądem.

Koszt takiej umowy jest oczywiście wyższy niż wersji pisemnej “zwykłej”. Niemniej w pewnych sytuacjach warto rozważyć taką opcję dla większego bezpieczeństwa transakcji.

Uprawnienia stron przy wycofaniu się z umowy

Co w sytuacji, gdy któraś ze stron - mimo zawartej umowy przedwstępnej - wycofa się z zamiaru zawarcia umowy przyrzeczonej?

Jeśli strony zawarły umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, wówczas druga strona może wnieść do sądu powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd może orzec w tym przypadku, że umowa dochodzi do skutku na warunkach określonych w umowie przedwstępnej.

Gdy umowa była w zwykłej formie pisemnej, strona poszkodowana może żądać naprawienia szkody w postaci odszkodowania. Może ono obejmować zarówno poniesione koszty, jak i utracone korzyści związane z niezawarciem umowy.

Dodatkowo, jeśli przy umowie przedwstępnej uiszczono zadatek, strona, która się wycofała traci go lub musi zwrócić drugiej stronie w dwójnasób.

Zawsze warto skonsultować się z prawnikiem, aby poznać wszystkie możliwe środki prawne w razie problemów z wykonaniem umowy przedwstępnej przez którąś ze stron.

Umowa przedwstępna a przeniesienie prawa własności

Istotne jest, aby odróżniać umowę przedwstępną od umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, czyli umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna:

  • nie przenosi prawa własności nieruchomości,
  • jest punktem wyjścia do finalizacji transakcji w przyszłości,
  • wiąże strony wzajemnymi zobowiązaniami do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przyrzeczona (np. umowa sprzedaży):

  • przenosi prawo własności nieruchomości na kupującego,
  • jest ostateczną umową finalizującą transakcję,
  • wymaga formy aktu notarialnego.

Dopiero zawarcie umowy przyrzeczonej, np. umowy sprzedaży, kończy proces nabycia nieruchomości. Umowa przedwstępna jest kluczowym krokiem przygotowawczym do sfinalizowania transakcji w przyszłości.

Podsumowując, umowa przedwstępna jest bardzo przydatnym narzędziem zabezpieczającym interesy stron przy skomplikowanych transakcjach zakupu nieruchomości. Pozwala ustalić warunki transakcji nie przenosząc jeszcze prawa własności. Warto zadbać o jej szczegółową treść i formę pisemną lub notarialną dla większego bezpieczeństwa. Kluczowe przy tym jest rozróżnianie zaliczki i zadatku oraz świadomość uprawnień stron w razie problemów z realizacją postanowień umowy.

Podsumowanie

W powyższym artykule przedstawiłem kluczowe informacje na temat umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. Wyjaśniłem, na czym polega taka umowa, kiedy warto ją zawrzeć i jakie daje korzyści. Omówiłem różnice między zaliczką a zadatkiem, które często bywają mylone, ale mają inne konsekwencje prawne. Wskazałem też, jakie elementy powinna zawierać prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna.

Zwróciłem uwagę na zalety zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Daje to większą moc prawną i możliwość dochodzenia realizacji umowy w sądzie. Omówiłem również uprawnienia stron w przypadku wycofania się z zawarcia umowy przyrzeczonej. Na koniec wyjaśniłem różnicę między umową przedwstępną a umową przenoszącą prawo własności nieruchomości.

Mam nadzieję, że informacje zawarte w artykule pozwolą lepiej zrozumieć instytucję umowy przedwstępnej i świadomie przejść przez ten etap zakupu nieruchomości. Umowa przedwstępna może znacząco zabezpieczyć interesy kupującego i sprzedającego, jeśli zostanie poprawnie sporządzona. Warto poznać związane z nią zasady, prawa i obowiązki stron.

Podsumowując, umowa przedwstępna to kluczowy element przygotowujący grunt pod bezpieczną finalizację transakcji zakupu nieruchomości. Pozwala prawidłowo określić warunki zakupu i zabezpieczyć interesy stron. Dlatego tak istotna jest świadomość zasad z nią związanych.

Oceń artykuł

rating-outline
rating-outline
rating-outline
rating-outline
rating-outline
Ocena: 0.00 Liczba głosów: 0

5 Podobnych Artykułów:

  1. Studia już nie są potrzebne? Czy to prawda?
  2. Przyszłość polskiej gospodarki: Kongres 3W o wodzie, wodór, węglu
  3. Niespodziewany Zwrot Akcji na Konferencji Adama Glapińskiego - Musisz to Zobaczyć
  4. Gdzie w Sejmie zdeponować broń palną według Brauna
  5. Opłaty i długość trasy z Wrocławia do Krakowa. Ile kosztuje przejazd autostradą?
Autor Maciej Bąk
Maciej Bąk

Interesuję się rynkami finansowymi i inwestowaniem. Prowadzę blog, na którym publikuję porady z zakresu oszczędzania, lokowania kapitału, zarządzania budżetem domowym. Dzielę się swoją wiedzą.

Udostępnij post

Napisz komentarz

Polecane artykuły

Tajemnica walut w Polsce ujawniona?
NewsTajemnica walut w Polsce ujawniona?

Walut nigdy więcej źle nie wymienisz! Poznaj prawdę na temat oszukańczych praktyk kantorów, naucz się właściwie przeliczać kursy i zabezpiecz się przed oszustwami. Przestrogi ekspertów dla bezpiecznej wymiany walut.